Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un bien immobilier

Acheter un bien immobilier représente un engagement important, parfois il peut même s’agir d’un projet de vie ! Il est donc primordial de faire attention à certains points lorsque l’on envisage une acquisition immobilière. Voici les 9 conseils de l’équipe GARYCORP.

1/ Bien étudier le marché

Même si cela semble assez évident, il est primordial de bien étudier l’état du marché avant de se lancer.

Cela vous permettra de savoir si le bien que vous convoitez est affiché à un prix juste ou est au contraire surcoté. Un bien en dessous du marché peut lui cacher des défauts ou problèmes spécifiques.

N’hésitez donc pas à regarder un certain nombre d’annonces de biens similaires afin de pouvoir comparer.

Le site www.immo-data.fr qui répertorie les ventes passées vous permettra de regarder les prix auxquels les biens se sont effectivement vendus dans votre quartier.

2/ L’état du bien

Lors d’une visite, on peut se sentir emballé et avoir envie d’envoyer immédiatement une offre d’achat. Il est pourtant important de bien regarder un certain nombre de détails :

  • L’état général des murs, plafonds et sols. Y a-t-il des fissures importantes qui indiqueraient un problème structurel ? Un sol qui gondole résultant d’un parquet mal posé ?
  • Les installations électriques, la plomberie et la chaudière. N’hésitez pas à regarder si les robinets fonctionnent, si la pression d’eau est suffisamment importante ainsi qu’à ouvrir certains radiateurs.
  • L’état des fenêtres. Sont-elles récentes ? A double vitrage ? Sont-elles suffisamment isolantes ? N’hésitez pas à tester leur ouverture ainsi que le bon fonctionnement des volets.
  • Dans le cas d’une maison, regardez bien l’état de la toiture. Cela peut représenter rapidement une charge très importante en cas de besoin de réfection.

Au-delà du bien en lui-même, il est important de prêter attention aux parties communes. Regardez avec une attention particulière l’état des boîtes aux lettres, du hall d’entrée, des escaliers, du local à vélos/poussettes, des parkings ou encore des caves. La réfection d’une cage d’escalier dans un immeuble ancien, par exemple, peut vite coûter très cher.

Le conseil GARYCORP

Même si vous êtes certain d’avoir trouvé la perle rare, il vaut toujours mieux organiser une contre-visite, de préférence à un autre moment de la journée que lors de votre première visite. Cela vous permettra d’identifier éventuellement des nuisances passées inaperçues (tiens, le bar en face fait beaucoup plus de bruit le soir que pendant la journée…).

3/ La faisabilité des travaux envisagés

Si vous envisagez des travaux, assurez-vous qu’ils soient réalisables. Il serait inutile d’acheter un bien et que le logement dont vous rêviez ne soit pas du tout réalisable entrainant une grosse déception. Consultez le règlement de copropriété qui peut mentionner certains travaux interdits et mettez-vous en relation avec le syndic pour avoir un premier avis. Dans le cas d’une copropriété, sachez qu’il vous faudra quoi qu’il arrive, avant de commencer certains travaux, demander une autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires, avec un risque de refus ! Les précédents comptes-rendus d’assemblée générale peuvent dans ce cas être utiles car ils peuvent permettre d’identifier l’état d’esprit général et anticiper des difficultés qu’auraient pu rencontrer d’autres copropriétaires.

4/ Le coût total de l’opération

En général l’acheteur a tendance à se focaliser sur le prix d’achat du bien qui peut s’avérer bien différent du coût total final.

Il est donc très important d’intégrer :

  • Les frais d’agence. Normalement lorsque vous passez par une agence immobilière, le prix affiché est FAI (frais d’agence inclus). Pensez toutefois à bien le vérifier.
  • Les frais de notaire. Ces derniers sont réglementés et donc incompressibles. Vous pouvez faire une simulation ici : https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire
  • Les travaux éventuels. Si vous envisagez de faire des travaux, n’oubliez pas de les intégrer dans votre budget global. On compte en général en moyenne 1000€/m2. Attention, il s’agit bien d’une moyenne, tout dépend des fournitures et matériaux choisis : le marbre coute plus cher que du Ikea.

5/ L’environnement du logement

Choisir son futur logement c’est aussi choisir son futur quartier. Assurez-vos donc que celui-ci réponde à vos attentes et à votre mode de vie pour ne pas regretter votre achat.

N’hésitez pas à vous projeter dans un futur proche également, il serait dommage de devoir redéménager dans 2 ans !

Regardez donc la réputation du quartier, ses commerces, ses services, ses accès en transport. Certaines installations peuvent créer des nuisances comme les bars/ restaurants, les théâtres et discothèques, les stades ainsi que les entrepôts ou usines.

Vous pouvez vous renseigner également en Mairie sur le PLU pour voir si des terrains autour de vous sont constructibles ou non et vous renseigner sur des projets immobiliers en cours ou à venir à proximité du logement que vous envisagez d’acheter.

6/ Les taxes et charges

Devenir propriétaire signifie charges et taxes à payer.

Vous pouvez demander au vendeur ou le cas échéant à l’agent immobilier le montant des taxes et charges annuelles.

Même si ce n’est pas un facteur déterminant pour votre achat, cela vous permettra de projeter de vos charges futures et de comparer plusieurs biens.

Demandez également le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour savoir si certains travaux ont été votés mais pas encore payés.

7/ Les diagnostics

Obligatoires pour la vente, réclamez-les si on ne vous les fournit pas d’office.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vous permettra de savoir si votre futur logement est très énergivore ou non et donc si vous risquez d’avoir des frais énergétiques importants.

Les diagnostics amiante et plomb sont également obligatoires et vous indiqueront s’il existe ou non un risque sanitaire dans le bâtiment.

8/ L’existence de servitudes

Pensez à vous renseigner sur l’existence d’éventuelles servitudes sur votre future propriété. Il peut par exemple s’agir d’un droit de passage ou un chemin sur votre terrain, un portail donnant sur la parcelle d’à côté, la présence d’un regard ou d’une canalisation enterrée appartenant à votre voisin.

9/ Les travaux réalisés précédemment.

Il est important de se renseigner sur la réalisation de travaux par le passé, les plus courants étant la démolition de murs, notamment porteurs, les extensions de surfaces, terrasses, piscines etc. .

Ces derniers devront avoir été réalisés dans les règles et avec toutes les autorisations légales (mairie et copropriété). Dans le cas contraire cela pourrait entrainer des vices juridiques et administratifs.

Lors de la signature, il est important de récupérer tous les documents justifiant des travaux réalisés préalablement. Ils serviront pour obtenir réparation et vous faire indemniser en cas de problèmes survenant pendant la période de la garantie décennale.

Voilà, vous savez tout ! Bonnes visites et bon achat !