Quelles obligations avant de louer ?

Quelles obligations de rénovation devez-vous réaliser avant de louer votre bien immobilier ?

Afin de pouvoir louer sereinement un bien immobilier et éviter les déconvenues avec son locataire, voire avec la loi, il convient de réaliser certains diagnostics et si nécessaire quelques travaux de rénovation.

Faisons un tour des obligations du locataire-bailleur !

Même si cela peut paraitre évident, la première chose que doit respecter un bien immobilier destiné à être loué sont les critères de décence. Ainsi, selon la loi n°89 du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de « remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Qu’est-ce que cela signifie ?

Un logement décent doit assurer :

• Une taille respectable. Meublé ou non, un logement décent doit disposer à minima d’une pièce principale d’une surface supérieure ou égale à 9 m2. Sa hauteur sous plafond doit également être au moins égale à 2,20 m. Dans le cas d’une colocation, chaque colocataire devra disposer d’une chambre à usage privatif au moins égale à 9m2 et d’un volume de 20 m3.
  Rappel : la cave et les sous-sols, les combles non aménagés, les terrasses ou balcons, vérandas et autres locaux annexes n’entrent pas en considération pour mesurer la surface minimale habitable d’un logement.
• La santé et la sécurité du locataire. Plusieurs obligations ont ainsi été mises en place concernant la sécurité dans les logements comme les « dispositifs de retenue des personnes », que ce soit dans le logement (terrasses, balcons, garde-corps des fenêtres…) ou dans ses accès (escaliers). Il peut s’agir de rambardes, de rampes, etc. Ils doivent être dans un état de solidité suffisant. Attention également aux risques de fuites ou problèmes d’humidité, ils sont susceptibles d’avoir un impact sur la santé de votre futur locataire.
  Depuis le 8 mars 2015, afin de lutter contre les incendies, vous devez équiper votre logement d’un détecteur de fumée. L’installation est à votre charge et c’est à votre locataire que reviendra son entretien.
• Un accès à de l’eau potable et à l’eau chaude avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale (faire sa toilette, utiliser les WC, faire la cuisine et le ménage). Il doit pouvoir accéder à des sanitaires directement dans l’habitation
• De respirer un air sain. Votre loger doit donc offrir au moins une fenêtre pour assurer un éclairage naturel suffisant et une aération. Un air stagnant peut en effet devenir source de problèmes de santé respiratoires. Si votre logement est doté d’une cheminée, vous devrez y installer une trappe ouvrant vers l’extérieur.
• Une protection contre les substances nocives : attention aux matériaux de construction, peintures et autres éléments qui peuvent représenter une nuisance pour la santé. Le plomb, la présence d’amiante dans les murs, les revêtements de vos canalisations, etc. peuvent avoir un impact négatif sur la santé des habitants et doivent être recherchés.
• Un chauffage performant c’est-à-dire que le logement doit bénéficier d’une installation de chauffage avec une puissance adaptée à la surface à chauffer.
• L’absence de nuisibles : le logement ne doit évidemment pas être infesté par des animaux nuisibles tels que les rats, les cafards, ou des parasites (puces de lit) et champignons.

Qu’en est-il des normes électriques et du gaz ?

Un logement peut sembler en parfait état général à première vue (peintures refaites, revêtement neuf, des équipements récents, etc.) et pour autant être vétuste, si le système électrique n’est pas aux normes. Une installation électrique pas aux normes représente un danger pour le locataire, potentiellement grave. Le locataire sera alors en droit d’intenter une action pour obtenir des travaux. Il est donc impératif de se pencher sur les normes en matière d’électricité avant toute mise en location.

Comme pour l’électricité, tout logement, qu’il soit neuf ou rénové, doit respecter des normes en vigueur pour ses réseaux et ses branchements de gaz. Les installations aux gaz présentent en effet des risques accrus d’accidents domestiques graves.

Et en matière d’énergie ?

Comme vu précédemment, en tant que propriétaire – bailleur, vous êtes dans l’obligation de fournir un DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Le DPE est un système de notation de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Il permet d’informer le futur locataire sur la performance énergétique du logement qu’il s’apprête à louer.

Pour vous, propriétaire bailleur c’est également un excellent outil et point de départ pour effectuer vos travaux de rénovation.

Mieux vaut obtenir un bon DPE, car les logements ayant les plus mauvais scores seront pénalisés d’une interdiction de location progressive à partir de 2025 (voir paragraphe ci-dessous « Les nouvelles obligations énergétiques »).

Le DPE est exigé en France métropolitaine pour les locations suivantes :

• Les appartements en copropriété (vides ou meublés),
• Les maisons individuelles avec une surface de plancher supérieure à 50 m2,
• Les logements de fonction,
• Les locations consenties aux travailleurs saisonniers,
• Les meublés de tourisme loués plus de 4 mois par an.

Plus qu’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE), vous pouvez aussi réaliser un audit énergétique qui « doit permettre, à partir d’une analyse détaillée des données du bâtiment, d’établir une proposition chiffrée et argumentée de programmes d’économie d’énergie » (définition donnée par l’ADEME dans son cahier des charges).

Il s’agit d’un bilan complet, accessible aux particuliers qui vous apportera les conseils prioritaires en matière de rénovation thermique. A noter que l’audit énergétique est obligatoire dans le cas de demande de certaines aides (exemple : Ma Prime Rénov’)

BON À SAVOIR

Autrefois uniquement informatif, le DPE est aujourd’hui pleinement opposable avec la loi Elan. Cela signifie qu’un locataire peut saisir le tribunal pour exiger des dommages-intérêts en cas d’annonce mensongère (mauvaise classe DPE par exemple), ou de recours à un diagnostiqueur non certifié. Attention donc à effectuer correctement votre DPE, car les conséquences pourraient être fâcheuses..

Les nouvelles obligations énergétiques : lutter contre la précarité énergétique et le réchauffement climatique.

La loi Énergie-Climat a été votée le 8 décembre 2019. Elle vise à lutter contre la précarité énergétique et à limiter les émissions de CO² de la France. Cette loi concrétise l’une des propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat.

Le gouvernement a ainsi décidé d’interdire d’ici à 2030 la location des logements de classe énergie G, F et E, considérés comme des passoires thermiques et donc particulièrement énergivores. Les bailleurs vont donc être dans l’obligation de les rénover.

C’est quoi une passoire thermique ?

Les passoires thermiques sont des logements dont la consommation énergétique excède les 330 kWh/m²/an. Ils présentent ainsi une étiquette énergie F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces dernières consomment énormément d’énergie, ce qui place ces occupants en situation de précarité énergétique, particulièrement ces derniers mois où les prix de l’énergie augmentent très fortement. Ces logements rejettent également beaucoup de gaz à effet de serre. Il s’agit donc d’un enjeu d’écologie, mais aussi de lutte contre la pauvreté.

Pas de panique ! Les obligations de rénovation des logements n’ont pas lieu du jour au lendemain mais l’étau se resserre. Si vous avez un logement en location et que celui rentre dans les critères d’une passoire thermique, il conviendrait de le rénover rapidement avant de ne plus pouvoir le louer !

Les dates à retenir sont les suivantes :

• Depuis le 25 août 2022, un gel des loyers s’applique aux biens notés G ou F sur le DPE : les bailleurs n’ont plus le droit de les réviser.
• Depuis le 1er janvier 2023, les logements qui consomment plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an ne pourront plus faire l’objet de nouveaux contrats de location.
• Dès 2025, la totalité des logements classés G selon les critères du DPE seront interdits à la location.
• En 2028, ce sont les logements classés F qui ne pourront plus être loués.
• En 2034, l’interdiction de mise en location s’étend aux biens de classe E.

LE CONSEIL GARYCORP

Nous vous conseillons, si vous êtes concernés par cette nouvelle réglementation, d’anticiper et de ne pas attendre le dernier moment pour effectuer des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer votre logement.

De plus, un logement bien rénové attirera davantage les locataires et présentera un véritable avantage à la revente.

Quels travaux de rénovation énergétique ?

La première source de déperdition énergétique est la mauvaise isolation des biens immobiliers.

Quelques exemples de travaux d’isolation :

• L’isolation de la toiture, comme l’isolation des combles perdus ou aménagés. Saviez-vous que 25 à 30 % des déperditions de chaleur d’une maison pouvaient s’échapper par le toit ?
• L’isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur, pouvant représenter jusqu’à 20 % de la déperdition énergétique.
• L’isolation des planchers bas, responsables de 7 à 10 % des déperditions thermiques d’une habitation.
• Le remplacement des fenêtres, représentant jusqu’à 15 % de la déperdition de chaleur.

(Source : Izi by EDF).

 

Le partenaire fenêtres de GARYCORP

Nous vous conseillons l’entreprise Fenêtre sur Rue avec qui nous travaillons régulièrement pour vos changements de fenêtres.

 

Le système de chauffage est également l’un des principaux responsables des mauvais scores énergétiques.

Nous vous conseillons donc de remplacer votre chaudière fioul (ou un autre équipement tout aussi énergivore) par un système de chauffage plus écologique, comme :

• Une chaudière THPE (très haute performance énergétique), comme certaines chaudières gaz condensation ou chaudières à granulés
• Une pompe à chaleur air-eau ou air-air
• Un chauffe-eau thermodynamique
• Un poêle à bois ou granulés.

Pendant la durée de la location, vous devrez vous assurer du maintien du bon état du logement, pour continuer à répondre aux normes en vigueur.

Et dans le cas d’un changement de locataire ?

Avant toute relocation, faites attention à la vétusté !

Le sujet de la vétusté des biens locatifs est un sujet plus que récurrent !

La vétusté c’est le vieillissement naturel des équipements et du logement en général (les murs, les revêtements, la moquette, la peinture, la chaudière, etc). Entre deux locataires, il est donc important que vous preniez en compte cette vétusté qui doit être distinguée de la mauvaise utilisation du logement ou de ses équipements. Exemple : des dégradations dues au locataire ne sont pas considérées comme de la vétusté mais une moquette usée, des traces de jaunissement sur le mur à l’emplacement de tableaux relèvent de la vétusté et incombent au propriétaire bailleur.

Avant une relocation, vous devez donc prendre en compte l’état de vétusté de votre bien et penser à remettre en état ce qui apparait comme trop vétuste.

Rappel des diagnostics que vous devrez communiquer à votre futur locataire :

• la performance énergétique du logement
• l’état des installations électriques/gaz
• la présence d’amiante et de plomb
• la présence de parasites
• les risques et pollutions (ERP)